Эксклюзив
Исаев Никита
05 июля 2017
1605

Обречен ли на крах рынок долевого строительства в России?

Main unnamed

Рынок недвижимости сейчас лихорадит не на шутку. Многие застройщики на волне эйфории от растущих доходов населения перед кризисом строили и строили. Продолжили строить уже начатые проекты и после кризиса – не бросать же недостроенный дом, нужно же расплачиваться с инвесторами и кредиторами. Но вмешалось в эту идиллическую картину падение спроса. Даже субсидирование помогает разве что кое-как поддержать рынок недвижимости на плаву, не давая этой отрасли совсем исчезнуть.

А рынок недвижимости продолжает затовариваться весьма стремительно. Если в докризисный период на продажу было выставлено 4 – 5 млн квадратных метров жилья, то на начало 2015 года было уже 5,9 млн, на начало 2016 7,1 млн, а к 2017 и вовсе 7,5 млн квадратных метров нового жилья. В 2012 – 2013 годы инвесторы ко всему прочему массово начали осваивать площадки в бывших промзонах, и вот результат. Домов много, а покупать их некому. Примерно четверть квартир в московских новостройках по данным «ИРН-Консалтинг» остаются не проданными после сдачи дома в эксплуатацию. Такими темпами многие застройщики попросту уйду с рынка, а вместе с ними остановят работу различные домостроительные комбинаты и заводы по производству стройматериалов. В 2016 году ввод в эксплуатацию нового жилья уже сократился на 6,5% по сравнению с 2015, но это только начало. Хуже всего то, что тысячи людей при этом останутся без работы.

В таких условиях немногие застройщики решатся брать кредиты. Просроченная задолженность в сфере строительства домов и зданий и так уже по данным ЦБ с мая 2016 по май 2017 выросла более, чем на 10% : до 334 млрд рублей. Влезать в новые долги, подписываться на выплату немалых процентов – неоправданный риск. Наиболее приемлемый для застройщиков вариант сейчас – это строительство по договорам долевого участия (ДДУ). Дольщики, в отличии от банков, не требуют процентов, да и вопросов с последующей продажей точно не будет – продажи начинаются еще на стадии проектирования. Раньше покупать квартиру по договору ДДУ могли люди, по истине крепкие духом. Риски остаться ни с чем были слишком велики. К настоящему моменту у нас в стране насчитывается более 70 000 дольщиков, которые столкнулись с той или иной проблемой: у кого-то застройщик обзавёлся  непредвиденными материальными проблемами и временно приостановил работы, а у кого-то застройщик целенаправленно обанкротился, переведя все деньги дольщиков в офшоры учредителей... Такое было сплошь и рядом, последствия не устранены до сих пор: обманутые дольщики то бастуют, то обивают пороги госорганов, то голодают, уже теряя надежду на помощь со стороны государства.

На сегодняшний день разве что риски новых дольщиков остаться ни с чем были сняты обязательным страхованием застройщиков, а самые недобросовестным застройщикам пришлось уйти с рынка: откровенным мошенникам без истории успешной реализации проектов и достаточного обеспечения ни одна страховая не даст гарантий.

В итоге люди получили гарантии хотя бы возврата средств с минимум издержек (средний тариф страховки для застройщиков порядка 1%), и возможность как-то влиять на процесс урегулирования конфликта: кто-то желает продлить договор и подождать, если у застройщика наметился инвестор, а в каких-то случаях поможет только банкротство. В результате сейчас порядка 70% новых квартир продаётся именно в формате ДДУ. Но вскоре этот формат, устраивающий всех, может быть  стремительно  устранён. 

Проблема заключается в том, что рамках очередных правок к 214-ФЗ, регулирующему долевое участие, правительство пытается создать компенсационный фонд. Желание выплатить компенсацию уже пострадавшим дольщикам похвально – правительство должно нести ответственность за свои непродуманные ранее действия. Ожидаемое повышение стоимости квартир из-за повышения тарифов страхования до 3% - 6% (а платить этому фонду обязаны будут все застройщики) тоже, скрепя сердце, можно будет пережить. Отчасти этот неприятный момент сгладит ипотека, которая обеспечивает более половины всех продаж. Но самое неприятное - это то, что фонд угрожает стать новым глобальным регулятором строительства. Причём регулятором с непредсказуемым ручным управлением, с принятием решений на усмотрение чиновников.

Какие-то застройщики могут остаться вне рынка из-за того, что им выставят высокие нормы отчисления в фонд, какие-то сомнительные получат право работать только по факту соответствия нескольким формальным требованиям, приходящим взамен отработанной рыночной системе оценки рисков у страховщиков. И стабильности для дольщиков это ручное управление не прибавляет.
От воли чиновников будут зависеть даже выплаты дольщикам. Будет желание - получат обманутые дольщики деньги, а может быть будут продлены поиски инвестора, которому безвозмездно передадут деньги на достройку объекта после банкротства застройщика. Ну, а не понравятся дольщики чиновнику, и тогда заставит он их создавать кооператив, деньги которому дадут в кредит. Кредит, естественно, не бесплатный. А если кооператив не сможет вернуть кредит, то будут дольщики еще и в должниках ходить перед государством. Сомнительная перспектива. 
С одной стороны, фонд многое может сделать для защиты обманутых дольщиков, поддержать их в непростой ситуации, но одновременно с этим он может создать массу проблем для будущих дольщиков. Да еще и финансирование выплат ранее обманутым дольщикам перекладывает на плечи таких же будущих дольщиков. Такие предложения могут быть хорошо восприняты населением в краткосрочной перспективе, может даже, при должном медиа сопровождении, немного поднимут рейтинг правительства в преддверии выборов. Но что будет потом? 

Отсутствие реальных публичных обсуждений, заменённых закрытыми парламентскими слушаниями с тщательно отобранными гостями, приводит к принятию непродуманных с точки зрения последствий законов. Сейчас обманутые дольщики могут кричать «Ура!», а через несколько лет сфера строительства будет переживать невиданный ранее кризис, и все снова будут хвататься за голову, рапортуя о необходимости системной работы, а не ситуативный решений, только наращивающих снежный ком проблем. Так почему бы не озаботиться проработкой таковой системы уже сейчас, пока для этого созданы неплохие предпосылки с системой страхования?

Никита ИСАЕВ
 

Рейтинг всех персональных страниц

Избранные публикации

Как стать нашим автором?
Прислать нам свою биографию или статью

Присылайте нам любой материал и, если он не содержит сведений запрещенных к публикации
в СМИ законом и соответствует политике нашего портала, он будет опубликован