Эксклюзив
Ивашкин Александр Владимирович
24 октября 2016
1800

Конец ипотеки или здравствуй ССК?!

Main ipo

"Живи и давай жить другим" (англ. "Live and let live") это брутальное выражение как нельзя лучше подходит  для  обозначения  линии  поведения монетарных властей к тому, чтобы наши граждане обеспечивали сами себя жильем. Каково будущее ипотеки на примере Приморья, есть ли для ее роста потенциал, каковы перспективы рынка жилищного строительства? - спросили мы Председателя НП "Лига финансовых институтов" Александра Ивашкина (г.Владивосток).

- Ипотека - это серьезный двигатель жилищного строительства и один из основных инструментов финансового рынка (наряду с деньгами НПФ  негосударственных пенсионных фондов, облигациями и пр.), которые способны генерировать т.н. "длинные деньги", необходимые для  развития страны и увеличения ВВП.

Назову три определяющих фактора, которые влияют на  продвижение ипотеки,  доступность и целесообразность ее использования домохозяйствами.

Фактор первый. Для домохозяйства (заемщика) стоимость кредита - первый, основной и  решающий фактор при принятии решения о долгосрочном обязательстве на  7-20 летний срок. Ведь решение о принятии на себя обязательств по ипотеке –э то практический прогноз успешности ведения своего домохозяйства (работа, доходы, здоровье и пр.). В нынешних реалиях ипотечный заемщик,  покупая одну квартиру "на круг", платит как за две-три, а российская  ипотечная ставка - одна из самых высоких  в мире- 12,0-17,0 % годовых! Что, фактически, частенько превращает заемщика в самого настоящего банковского «раба».

- А как в других странах?

- В США кредиты выдают под  ипотеку в пределах 3,5-5 %, в Европе- 3,95-4,6 %, в Корее  2,25-2,5% , а в соседней Японии 0,9- 1,5%. Но в этих странах совсем не "падающий" рынок! Тем не менее за последние 2,5 месяца крупнейшие ипотечные банки России снизили процентные ставки по ипотеке в силу того, что стоимость фондирования для них тоже снизилась. Разумеется, снижение ипотечной ставки, равно как и ипотечная политика  напрямую зависят   от решений ЦБ и т.н. "монетарных" властей. Сейчас среднерыночная ставка ипотеки в Приморье находится на уровне 12,5%, при этом больше половина Приморского рынка - это программы с господдержкой со ставкой около 11,0%. Усредненная  ставка по кредитам на вторичку- 13,8-15,8%.

- С января 2017 года программы господдержки по кредитам на новостройки  отменяются. Ваш прогноз?

- Думаю в таком случае  ставки на новострой  выровняются и вероятно стабилизируется  в пределах 14,0-14,5%. Думаю в этом случае здравомыслящее домохозяйство на ипотеку уже рассчитывать не сможет! Слишком большой риск.

- Когда ожидать снижение ставок до "европейского" уровня?

- Если в конце 2017-начале 2018 года инфляция приблизиться к целевому значению ЦБ до 4% , тогда же  ключевая ставка может стать  6,5–7,5% , и  только  этом случае ипотека может опуститься ниже  9-10%! 

Основные ипотечные игроки на рынке недвижимости- это госбанки (Сбербанк, ВТБ, Россельхозбанк, Газпромбанк), пользующиеся колоссальными бесплатными государственными средствами, по сути средствами, сформированными из бюджета страны. Совсем не фантастическим может показаться идея об организации  тендера среди них  на право стать основным ипотечным госбанком, но при обязательном выполнении главного условия тендера- право пользования  бесплатными государственные средствами на ипотечную программу дается лишь тому банку, ипотека которого не превышает 4,5%. Ведь кредит обеспечен самым ликвидным залогом-недвижимостью, а этой маржи хватит на то, чтоб в том числе держать свои  издержки на ведение банковского бизнеса. При все при том ("трудные времена",санкции и пр.) банки сегодня весьма прибыльно  работают. Об этом недавно заявила глава ЦБ Э.Набиуллина ("... ситуация в российском банковском секторе стабильная, а объемы кредитования восстанавливаются.."), да и руководитель Сбербанка заявил ,что за восемь месяцев 2016 года банк заработал рекордную прибыль за все время своего существования. Давайте порадуемся за госбанк-Сбербанк!

- Вернемся к факторам, определяющим ипотеку сегодня.

 - Второй фактор. Это фактор себестоимости жилищного строительства, или иначе  -стоимости квадратного метра, который у нас в Приморье- один из самых высоких в стране. Непонятно когда, кто  и каким образом применит  "правильное управленческое решение"  в отношении т.н.  естественных монополий, которые  на территории Приморья своими прейскурантами и тарифами  за разрешения на строительство, согласование проекта и подключение к теплу, воде и электричеству дерут "три шкуры",увеличивая тем самым  стоимость строительства (квадратного метра) в 1,5-2 раза.

И третий фактор. Для развития ипотеки необходим определенный банковским андеррайтингом (оценкой кредитоспособности) Заемщик. К сожалению уровень доходов населения в последнее время оставляет желать лучшего. "Лицо" нынешнего типичного заемщика-ипотечника это как правило домохозяйство (семья из 2-3 человек),купившее жилье соответствующего уровня. Этот Заемщик теряет свои доходы и  уже в процессе выплаты по ипотеке неожиданно для себя понимает, что   поторопился зафиксировать уровень своего будущего благосостояния, взяв ипотечный кредит. Поэтому вынужден тянуть это обязательство, отказывая себе в будущих программах потребления (отдых, образование, товары и пр.расходы).

- Какой вывод для тех, кто не дотягивает сейчас по доходам до необходимых банковских параметров кредитоспособности?

- Не стоит расстраиваться. Сейчас вообще  не советую спешить с покупкой жилья в ипотеку. К тому же цены на жилье в том же Владивостоке не дошли до реальной их стоимости, цены  остаются до сих пор завышенными и  этот "пузырь" уже  начал сдуваться, причем по нарастающей. Стоимость недвижимости в реальных деньгах (относительно курса валют)  уже упала в два раза за последние два года. Этот процесс еще продолжается  "к счастью" для будущих ипотечников и "к несчастью" для владельцев недвижимости (застройщиков, инвесторов, риэлтеров). Для будущих ипотечников сейчас  стоит спокойно  строить планы своего домохозяйства, оглядываться, искать, выбирать, анализировать. Без острой нужды в жилье не стоит  влезать в ипотеку: кредитные ставки однозначно будут снижаться к концу 2017 года.

 - Ваш вывод?

- Потенциал спроса на ипотеку в Приморье почти исчерпан, пролонгации госпрограммы, которая смогла бы «разогреть»  рынок недвижимости в 2017 году  не ожидается. Добавьте ко всему прочему перечисленные мной  выше факторы.

- Выходит ипотека себя исчерпала?

- В мире есть и иные  альтернативы ипотечным институтам, например ССК (строительные сберегательные кассы - нем."Bausparkassen"), успешно работающие в Германии. Данного типа «сберегательные сообщества» являются очень привлекательной формой осуществления права на жилище не только для малообеспеченных немцев, но и для представителей среднего класса, поскольку в них изначально применяется беззалоговый принцип приобретения жилья. Базис образует лишь правило среднесрочного (обычно от 6 до 15 лет) накопления претендентом денежных средств на индивидуальном расчетном счете с последующей выдачей ипотечного займа. Думаю успех немецкого  ССК  кроется и в том,  что  своевременное усиление позиции государства в вопросе жилья  привело к  справедливой форме обеспечения немцев жильем, базовая идея которой заключается  в принципе ".... непреложности соответствия стоимости жилой недвижимости доходу, получаемому покупателем того самого жилья..." Эта стратегическая форма (сочетание законодательной, исполнительной и контрольной функций в вопросе жилья граждан) позволило немцам сохранить жилищную отрасль в сочетании с интересами бизнеса и граждан - приобретателей жилья. Такой позитивный опыт развития рынка жилья, несомненно, может быть применен и у нас. На ипотеке "клин не сошелся". Ведь несмотря  на различия в форме и способам решения тем или иным государством стратегической задачи обеспечения своих  граждан гарантией  жилья это в конечном итоге все равно остается  обязанностью правительств, а не только граждан. "Живи и давай жить другим!"А как же иначе?!

 

 

Рейтинг всех персональных страниц

Избранные публикации

Как стать нашим автором?
Прислать нам свою биографию или статью

Присылайте нам любой материал и, если он не содержит сведений запрещенных к публикации
в СМИ законом и соответствует политике нашего портала, он будет опубликован